ZIEGEL.

Værktøjer/Beregner

Airbnb-udlejningsberegner

Hvad er der tilbage efter gæster, gebyrer og rengøring? Regn på natpris, belægning, drift og lån – og se et første afkastestimat før skat.

Tallene er kun et eksempel, ikke en konkret bolig eller en anbefaling. Ret dem til dine forventninger. Resultatet opdateres, mens du skriver.

Før du regner: Du skal have lov til at udleje boligen. Beregneren tjekker ikke tilladelser, bopælspligt, ejerforening, lejeaftale eller regler for din adresse. En bolig købt alene til ferieudlejning er ikke automatisk en mulighed.

Din bolig og udlejning

Vælg, om du regner på din egen helårsbolig eller en anden selvstændig bolig. Beregningen gælder en hel bolig – ikke et værelse eller hoteldrift.

Hvilken bolig regner du på?

Du kan regne på udlejning en del af året. Hvis du medtager hele boligens drift og lån, viser vi hele boligens årsøkonomi – ikke kun din ekstra indtjening ved at leje ud.

Er det et sommerhus, du også bruger privat? Brug sommerhus-udlejningsberegneren. Lejer du et værelse ud, kan der bl.a. gælde andre momsregler.

Nætter er ikke det samme som tilladelse. Ved udlejning af egen fulde helårsbolig til ferieformål er udgangspunktet højst 30 dage pr. kalenderår. Ved udelukkende formidling gennem en virksomhed, der indberetter efter de relevante regler, er grænsen op til 70 dage. Kommunen kan forhøje dette loft til højst 100 dage. Det er ikke en generel ret til 100 dage. Undersøg reglerne for din situation; grænserne kan ikke uden videre overføres til værelser eller en dedikeret udlejningsbolig.

De nætter, du stiller boligen til rådighed. Dine private ophold og blokerede nætter er ikke med. Feltet afgør ikke, hvor meget du må udleje.
De nætter, du forventer bliver booket. Må ikke overstige de tilgængelige nætter.
Belægning (af tilgængelige nætter)–

Udlejede nætter delt med tilgængelige nætter. Ikke en belægningsprognose og ikke en andel af årets samlede nætter.

Din pris efter rabatter, men før Airbnbs værtsgebyr. Uden særskilt rengøring og uden et eventuelt servicegebyr, gæsten betaler Airbnb.
Brug et vægtet gennemsnit. Antal ophold og rengøringer estimeres ud fra dette.
Eksempel med single fee. Tjek din egen reservationsopgørelse; gebyrmodel og sats kan variere. Indtast den samlede effektive procent, du faktisk belastes med, inklusive eventuel gebyrmoms.
Estimeret antal ophold–
Bruttoleje, overnatninger (Årligt)–

Rengøring og årlig drift

En rengøringsbetaling fra gæsten er en indtægt. Det, du betaler for rengøringen, er en udgift. Vi viser begge dele, så beløbene ikke forsvinder ind i natprisen – eller bliver talt med to gange. Airbnb beregner også værtsgebyr af rengøringsbetalingen.

Beløbet, du opkræver. Det indgår i indtægten og i Airbnbs gebyrgrundlag. Det er ikke det samme som din rengøringsudgift. Sæt 0, hvis rengøring er indeholdt i natprisen.
Det, du betaler pr. gæsteskift, inklusive relevant vask. Regner du med at gøre det selv, viser 0 kr. ikke værdien af din tid.
Rengøringsindtægt (Årligt)–
Samlet bruttoindtægt (Årligt)–
Airbnb-værtsgebyr (Årligt)–
Indtægt efter gebyr (Årligt)–
Indtægt efter gebyr (Månedligt)–

Øvrig drift, kr. pr. år

Dit årsbeløb. Beregneren beregner ikke boligskat eller ændringer som følge af udlejning.
Medtag eventuel ekstra dækning til korttidsudlejning.
Et årligt budget til slid, småreparationer og inventar. Ikke en automatisk skattemæssig afskrivning.
De udgifter, du betaler. Eksemplet har forbrug med i natprisen.
Medtag relevante fællesudgifter, men ikke renter, afdrag eller poster, der allerede står andre steder.
Fx udlejningshjælp eller software. Airbnb-gebyr og rengøring skal ikke tælles med igen.
Andre årlige kontante driftsudgifter, som ikke er med ovenfor.
Faktisk rengøring (Årligt)–
SUM Driftsudgifter inkl. rengøring (Årligt)–
SUM Driftsudgifter (Månedligt)–

Finansiering

Medtag boligens pris og finansiering, hvis du vil se ejendommens afkast og cash flow efter lån. Slå det fra, hvis du vil begynde med indtægt og drift.

Lånebeløb og satser er kun regneeksempler. Vi tager ikke stilling til, hvad banken vil finansiere. Handelsomkostninger og indretning ved opstart er ikke med.

Prisen, du vil regne afkastet i forhold til. Handelsomkostninger og etablering er ikke med.

Realkredit

Indtast det lån, du vil regne med. Beløbet er ikke et lånetilsagn.
Årlig rente på lånebeløbet i denne enkle førsteårsmodel.
Årligt bidrag som procent af lånebeløbet.
Årets afdrag som procent af startlånet; ikke antal års løbetid.

Banklån

Et eventuelt supplerende lån.
Årlig rente på banklånet.
Sæt 0, hvis der ikke er et særskilt bidrag.
Årets afdrag som procent af startlånet.
Egenfinansiering (Kapitalbehov)–
Egenfinansiering (Andel)–

Prisen minus de to lån. Andre etableringsudgifter er ikke med i kapitalbehovet.

Eksemplet er et rent illustrativt scenarie med 60 % realkredit, 20 % bank og 20 % egenfinansiering. Det er ikke standardfinansiering eller et lovbestemt loft. Finansieringen afhænger bl.a. af boligtype, brug, vurdering og kreditvurdering.

Regner du på din egen bolig? Med hele årets drift og lån viser resultatet hele boligens årsøkonomi med den valgte udlejning. Et negativt resultat betyder derfor ikke i sig selv, at udlejningen gør din økonomi dårligere. Vil du kun se ekstraindtægten ved udlejning, skal du bruge relevante ekstraomkostninger og slå finansieringen fra.

Resultat & nøgletal

Overskud (Cash flow før skat)–
Kontantafkast før renter–
Nettoleje (Årligt)–

Indtægt efter platformgebyr og drift, før lån og skat.

Samlet ydelse (Rente+Bidrag+Afdrag)–
Afkast af indskudt kapital før renter–
Kontantafkast efter renter (og afdrag)–
Afkast af indskudt kapital efter renter (og afdrag)–
Heraf afdrag, der nedbringer gælden–

Hele boligens årsøkonomi. Med finansiering slået til og en bolig, du selv bor i, viser tallene hele boligens årsøkonomi med udlejning en del af året – ikke et isoleret overskud eller tab ved Airbnb. Mange af udgifterne findes også uden gæster.

Første år, før skat. Regnestykket viser ét år med dine tal. Afdrag tæller som en kontant udgift, selv om det nedbringer gælden. Tomme nætter er med gennem dit valg af udlejede nætter. Værdiudvikling, handelsomkostninger og skat er ikke med.

Negativt overskud? Så er de indtastede indtægter ikke nok til at betale de indtastede udgifter og låneydelser i året. Et positivt afkast før renter er ikke det samme som penge tilbage efter lånene.

Gratis værktøj

Se det detaljerede regnskab

Skriv din mail og få hele driftsregnskabet, lånene delt op og følsomhedstabellerne med det samme. Du får også nyhedsbrevet fra ziegel. Uden dikkedarer.

  • Se overnatninger, rengøring, Airbnb-gebyr og drift hver for sig.
  • Prøv færre bookede nætter, en lavere natpris eller højere renter.
  • Download regnskabet som CSV, eller udskriv og gem som PDF.

Gratis. Afmeld når som helst. Ingen spam, lover vi.

Læs vores privatlivspolitik

Det detaljerede regnskab

Driftsregnskab og finansiering, første år. Minus er en udgift. Månedstallene er et gennemsnit af året – ikke en forventning om samme indtægt hver måned.
PostPr. årPr. md.

Følsomhed: hvis forventningerne flytter sig

Prøv først færre udlejede nætter og derefter en lavere natpris. Det er to forskellige ændringer: færre ophold ændrer også rengøringen. En lavere natpris gør ikke.

Tabellerne viser scenarier, ikke sandsynligheder. Faste årsudgifter holdes uændrede. Du skal selv rette dem, hvis dine omkostninger følger antallet af gæster. Rentestødet rammer begge lån; bidrag og afdrag holdes fast. Overskud vises med afkast af indskudt kapital efter renter og afdrag i parentes.

Udlejede nætter ±5 og ±10 %. Natpris og opholdslængde holdes fast; rengøring og gebyr genberegnes.
Natpris ±5 og ±10 %. Nætter og ophold holdes fast; rengøring er uændret, gebyret genberegnes.

Værktøjer · Airbnb-udlejningsberegner

Kort fortalt

  • Du vælger tilgængelige og udlejede nætter og skriver din gennemsnitlige natpris ind.
  • Vi skiller rengøringsbetaling, rengøringsudgift og platformgebyr ad.
  • Du kan medtage pris og lån og se cash flow og afkast efter samme enkle førsteårsmetode som vores andre ejendomsberegnere.
  • Det er et regneværktøj. Vi er ikke eksperter, og ejendom er kun ét eksempel på en investering.

01 · Før du regner

En god natpris er ikke et årsresultat

En fuld kalender i en travl weekend siger ikke meget om resten af året. Der skal også være plads til tomme nætter, rengøring, slid og de regninger, som kommer, selv om der ikke er gæster.

Vi er Thomas og Andreas bag ziegel. Vi er ikke eksperter. Vi vil vise antagelserne, også når resultatet ikke ser pænt ud.

Vores mission er: “At gøre det muligt for alle at følge en ærlig investeringsrejse og lære af den undervejs.”

02 · Sådan gør du

Start med nætterne. Slut med et dårligere scenarie.

  1. Vælg realistiske nætter. Tilgængelige nætter er ikke nødvendigvis bookede nætter. Kontrollér først, hvad du må udleje.
  2. Brug en gennemsnitlig natpris. Tag højde for rabatter og rolige perioder. Brug ikke gæstens samlede pris inklusive et eventuelt Airbnb-servicegebyr som din værtspris.
  3. Tjek gebyr og rengøring. Brug din egen reservationsopgørelse. Gæstens rengøringsbetaling og din rengøringsregning er to forskellige beløb.
  4. Medtag drift og eventuelle lån. Undgå dobbeltposter. Vælg bevidst mellem hele boligens økonomi og udlejningens ekstraindtægt.
  5. Prøv et dårligere år. Færre nætter, lavere priser og uventede udgifter kan flytte resultatet meget.

03 · Sådan regner vi

Fra natpris til penge tilbage

Overnatningsindtægten er udlejede nætter gange gennemsnitlig natpris. Rengøringsbetalingen fra gæsten lægges til. Derefter trækkes Airbnbs værtsgebyr og dine driftsudgifter fra.

Nettoleje = samlet bruttoindtægt − værtsgebyr − drift inklusive rengøring

Med finansiering slået til trækker vi også renter, bidrag og afdrag fra:

Overskud før skat = nettoleje − samlet årlig ydelse

Kontantafkast før renter er nettolejen delt med boligens pris. Afkast af indskudt kapital før renter er nettolejen delt med egenfinansieringen. Efter renter og afdrag bruger vi overskuddet i stedet. Afkastene vises i procent. Er nævneren nul, viser vi en streg.

For hvert lån bruger vi startbeløbet og årets procenter for rente, bidrag og afdrag. Det er ikke en amortiseringsplan. Afdrag forlader kontoen, men nedbringer også gælden. Cash flow og fortjeneste er derfor ikke det samme.

Et regneeksempel med starttallene60 nætter × 1.000 kr. + 20 ophold × 400 kr. = 68.000 kr. Værtsgebyr 15,5 % = 10.540 kr. Drift inklusive rengøring 46.000 kr. Nettoleje 11.460 kr. Med lånene i eksemplet er overskuddet før skat −104.140 kr. Det er hele boligens indtastede årsøkonomi – ikke et isoleret tab ved udlejningen. Starttallene er illustrative valg, ikke markedsdata eller et lovligt antal udlejningsdage.

04 · Skat og regler

Airbnb er en platform – ikke en skatteordning

Skatten afhænger af boligen og din brug af den. Korttidsudlejning af en bolig, du selv bor i, er ikke det samme som en bolig, der kun bruges til udlejning. Sommerhuse har igen deres egne regler. Derfor beregner denne version ikke skat.

Ved korttidsudlejning af din egen bolig via en platform, der indberetter til Skattestyrelsen eller en udenlandsk skattemyndighed, er bundfradraget 35.100 kr. i 2026. Uden sådan indberetning er det 13.800 kr. i 2026. Efter bundfradraget gives en reduktion på 40 %, så 60 % af resten er skattepligtig indkomst. Det er ikke en skattesats på 60 %. Din faktiske skat afhænger af dine forhold. Ved bundfradragsmetoden kan faktiske udgifter ikke trækkes fra én gang til. Der er som udgangspunkt ét bundfradrag pr. bolig, som skal fordeles ved flere ejere.

Airbnb beskriver indberetning efter DAC7, men du skal stadig kontrollere oplysningerne og din årsopgørelse. Platformens indberettede beløb er ikke automatisk det samme som hverken bruttoindtægten eller resultatet i denne beregner.

Læs de officielle regler om en bolig, du selv bor i, en bolig, du ikke selv bor i og moms ved udlejning. Brug Skattestyrelsens egen boligberegner, hvis din situation passer til dens afgrænsning.

05 · Det, modellen ikke ser

Et regnestykke kan ikke godkende boligen

Vi undersøger ikke lokal efterspørgsel, stand, bopælspligt, tilladelser eller vilkår hos ejerforening, udlejer, bank eller forsikringsselskab. Vi kontrollerer heller ikke, at en platform opfylder betingelserne for netop din udlejning.

Vi medregner ikke værdistigninger, handelsomkostninger, salg, indretning ved opstart, skat eller en pris på din arbejdstid. Særlige ekstra gebyrer, særskilt forbrugsbetaling, refusioner og co-host-aftaler indgår ikke automatisk. V1 er ikke til hoteldrift eller momspligtig udlejning.

Husk risikoen. Natpriser, belægning, renter og reparationer kan ændre resultatet. Tal med banken og en relevant rådgiver, før du køber eller ændrer brugen af en bolig.

06 · FAQ

Spørgsmål og svar

Bruger Airbnb altid det samme værtsgebyr?

Nej. Airbnb beskriver både split-fee og single-fee og en overgang til single-fee. Starttallet er et single-fee-eksempel, ikke et løfte om din sats. Ret det efter din reservationsopgørelse. Et eventuelt servicegebyr, gæsten betaler direkte til Airbnb, er ikke din indtægt.

Er rengøringsbetalingen bare penge, der går videre?

Ikke nødvendigvis. Den indgår i betalingen til værten før fradrag af gebyr, og den faktiske rengøringsregning kan være højere eller lavere. Airbnb beregner værtsgebyr af rengøringsbetalingen. Vi viser derfor indtægt og udgift særskilt.

Kan jeg købe en lejlighed og udleje den på Airbnb hele året?

Det kan beregneren ikke give dig lov til. Erhvervsmæssig udlejning til ferieformål kræver tilladelse efter sommerhusloven, og praksis er restriktiv. Reglerne for at udleje sin egen fulde helårsbolig en del af året er ikke en tilladelse til at købe en bolig til permanent ferieudlejning.

Hvorfor er der ingen skat efter bundfradrag i resultatet?

Fordi samme platform kan bruges til boliger med forskellige skatteregler. En automatisk sommerhusmodel ville være misvisende her. Vi viser før-skat-tal og henviser til Skattestyrelsen.

Kan jeg bruge beregneren til et værelse?

Ikke som et færdigt afkastestimat i denne version. Værelser og integrerede dele af egen bolig kan være momspligtige ved korttidsudlejning; en hel selvstændig bolig behandles anderledes. Vælg ikke boligtype ud fra, hvad Airbnb kalder opslaget – tjek de faktiske forhold.

Hvordan adskiller den sig fra jeres andre beregnere?

Helårsberegneren bruger årlig leje pr. m². Sommerhusberegneren bruger udlejede uger og ugepris. Her bruger vi nætter, natpris, platformgebyr og rengøring pr. ophold. Finansieringsmetoden er den samme enkle førsteårsmodel.

Gemmer I mine beregningstal?

Beregningen skal køre i din browser. Dine bolig-, pris-, belægnings- og finansieringstal sendes ikke til nyhedsbrevssystemet. Ved tilmelding sendes kun din mail, beregnerens kilde og et tomt felt til spamkontrol. Browseren husker, at detaljerne er låst op, ikke din mailadresse.

Vigtigt: Airbnb-udlejningsberegneren er et illustrativt regneværktøj og ikke personlig økonomisk, skattemæssig eller juridisk rådgivning. Den viser ét år med dine antagelser, før skat. Den afgør ikke, om udlejningen er lovlig eller finansierbar. Investering indebærer risiko, og du kan tabe en del af eller hele din investering. Beregneren er lavet af ziegel. og er ikke en officiel Airbnb-beregner.

Kilder

Læst 7. november 2026. Gebyrer og regler kan ændre sig; tjek altid din egen opgørelse og de officielle sider.

Andre værktøjer

  1. Afkastberegner til udlejningsejendomme

    Til almindelig helårsudlejning.

  2. Sommerhus-udlejningsberegner

    Til uger, ugepris og et sommerhus, der også bruges privat.

  3. Investeringsberegner

    Et andet eksempel på at afprøve antagelser om investering.

  4. FIRE-beregner

    Et første regnestykke om formue og udgifter.