Værktøjer/Beregner
Sommerhus-udlejningsberegner
Hvad er der tilbage, når gæsterne er rejst? Regn på udlejning, drift og finansiering — og se et afkastestimat, før du køber.
Tallene er kun et eksempel, ikke en konkret bolig eller en anbefaling. Ret dem til dine forventninger. Resultatet opdateres, mens du skriver.
Resultat & nøgletal
Første år, før skat. Regnestykket viser ét år med de tal, du har indtastet. Afdrag tæller som en udgift i overskuddet, selv om det nedbringer gælden. Ingen værdiudvikling, handelsomkostninger eller tomme uger ud over dem, du selv har valgt.
Negativt overskud? Så skal der tilføres penge i løbet af året. Et pænt afkast før renter er ikke det samme som penge til overs efter låneydelserne.
Det detaljerede regnskab
| Post | Pr. år | Pr. md. |
|---|
Følsomhed: hvis forventningerne flytter sig
Overskud pr. år (og afkast af indskudt kapital efter renter og afdrag). Rækkerne ændrer enten belægning eller ugepris, ikke begge på én gang. Rentestødet rammer begge lån. Drift, gebyrprocent, bidrag og afdrag holdes uændrede; en rente kan i scenariet blive negativ.
Forenklet skatteoverslag · 2026
Bundfradragsmetoden for et sommerhus, du også bruger privat. Overslaget er særskilt fra hovedresultatet og for hele huset, ikke fordelt mellem ejere. Blandet privat udlejning og platformudlejning er ikke dækket.
Ikke to fradrag på én gang. Når du bruger bundfradrag, kan du ikke også trække de faktiske driftsudgifter fra i skatteregnskabet. De er stadig med i cash flow, fordi du betaler dem. Regnskabsmæssigt fradrag er ikke med i denne version. En eventuel skatteværdi af lånerenter er heller ikke med.
Lejeindtægten her er leje efter bureau-/platformgebyr; bureauets andel er ikke din indberettede leje. Skattestyrelsens eksempler inkluderer el, vand og varme i lejeindtægten. Sørg for, at din gennemsnitlige ugepris dækker de indtægter, der skal med. Separat opkrævet forbrug lægges ikke automatisk til af beregneren.
Brug det indberettede beløb, og tjek din konkrete situation hos Skattestyrelsen: Du udlejer dit sommerhus. Fradragene er kontrolleret mod denne kilde for 2026. Bruger du aldrig selv huset, kan udlejningen være erhvervsmæssig med andre regler; det dækker vi ikke her.
Værktøjer · Sommerhus-udlejningsberegner
Kort fortalt
- Du taster sommerhusets pris, finansiering og forventet antal udlejede uger ind — og en gennemsnitlig ugepris.
- Beregneren trækker bureau-/platformgebyret og de driftsudgifter, du angiver, fra. Du ser cash flow og afkast på den kapital, du skyder ind.
- Det er et regneværktøj. Ikke et købstilbud og ikke rådgivning. Vi er ikke eksperter. Et sommerhus er ét eksempel på en investering, ikke den eneste vej.
- Vores anden afkastberegner er til helårsudlejning med leje pr. m². Denne regner med uger og belægning.
01 · Før du regner
Et sommerhus kan være dejligt. Tallene skal stadig hænge sammen.
Der er forskel på en god uge ved vandet og en god investering. Høj ugepris i juli siger ikke så meget om, hvad der er tilbage, når forsikring, vedligeholdelse og lån er betalt.
Derfor har vi lavet et enkelt regnestykke, hvor du kan flytte på forventningerne. Prøv færre udlejede uger. Sæt penge af til et tag, der ikke holder evigt. Og se på overskuddet efter lånene, ikke kun afkastet før renter.
Vi er Thomas og Andreas bag ziegel. Vi er ikke eksperter; vi vil gøre det lettere at følge en ærlig investeringsrejse og lære af den undervejs. Beregneren viser antagelserne, ikke fremtiden.
02 · Sådan gør du
Start med udlejningen. Slut med virkelighedstjekket.
- Uger og ugepris. Brug ét gennemsnit for de uger, du faktisk forventer at leje ud. Ti sommeruger og ti vinteruger giver sjældent samme indtægt. Dine egne ferieuger skal ikke tælles med som udlejede.
- Gebyr og drift. Sæt bureauets eller platformens procent ind. Skriv kun den del af el, vand, varme og rengøring, du betaler. Undgå at tælle den samme udgift med to gange, hvis den allerede ligger i gebyret.
- Pris og lån. Skriv lånebeløbene og de årlige satser for rente, bidrag og afdrag. Resten af prisen er egenfinansieringen.
- Prøv et dårligere år. Tabellen bag mailtilmeldingen ændrer belægning/ugepris og rente. Den viser ikke, hvor sandsynligt et scenarie er.
Alle starttal er runde eksempler. De er ikke hentet fra en boligannonce og fortæller ikke, hvad et bestemt sommerhus koster at drive.
03 · Sådan regner vi
Fra bruttoleje til penge tilbage
Bruttolejen er udlejede uger gange gennemsnitlig ugepris. Først trækker vi gebyret fra. Derefter kommer de driftsudgifter, du har skrevet ind.
For hvert lån ganger vi lånebeløbet med summen af de årlige procenter for rente, bidrag og afdrag. Det er en forenklet førsteårsberegning, ikke en amortiseringsplan. Restgælden falder ikke løbende i modellen, og renterne beregnes derfor ikke måned for måned.
Kontantafkast før renter er nettolejen delt med prisen. Afkast af indskudt kapital før renter er nettolejen delt med egenfinansieringen. Efter renter og afdrag bruger vi overskuddet i stedet for nettolejen. Alle fire afkast vises i procent. Er prisen eller egenfinansieringen nul, vises det relevante afkast som en streg.
Hovedresultatet er før skat. Bag tilmeldingen kan du også se et forenklet skatteoverslag efter bundfradragsmetoden. Det bruger 2026-fradrag på 13.800 kr. privat eller 50.200 kr. via et bureau/platform, der indberetter. Den skattepligtige indkomst er 60 % af lejen efter gebyr over fradraget, dog mindst nul. Kun hvis du selv angiver en skattesats, viser vi et groft skattebeløb.
Skat og cash flow er to forskellige regnestykker. Bundfradraget kan ikke kombineres med fradrag for de faktiske driftsudgifter. Læs Skattestyrelsens forklaring, før du bruger tallene til andet end et første overblik.
04 · Det, modellen ikke ser
Et regnestykke kan ikke tjekke huset for dig
Vi medregner ikke handelsomkostninger, værdiudvikling eller udgifter, du ikke selv skriver ind. Vi tjekker heller ikke husets stand, lokal efterspørgsel, udlejningsaftalen eller reglerne for din ejendom.
At du kan skrive 52 uger i et felt, betyder ikke, at du må leje ud i 52 uger. Modellen regner på dine tal; den giver ikke tilladelse til udlejning. Og ejer du huset sammen med andre, er skatteoverslaget her for hele huset — ikke din personlige andel.
05 · FAQ
Spørgsmål og svar
Hvad er forskellen på de to afkastberegnere?
Den anden afkastberegner er til helårsudlejning og bruger årlig leje pr. m². Denne er til et sommerhus og bruger udlejede uger, gennemsnitlig ugepris og bureau-/platformgebyr. Finansieringen regnes efter samme enkle førsteårsmetode.
Tæller afdrag som en udgift?
Ja, i overskuddet / cash flow. Pengene forlader kontoen, selv om de nedbringer din gæld. Derfor viser vi også afdrag særskilt i det detaljerede regnskab. Cash flow er ikke det samme som fortjeneste.
Hvorfor er skat ikke med i hovedresultatet?
Fordi bundfradraget afhænger af, om du udlejer privat eller via et indberettende bureau/platform. Bundfradrag og faktiske driftsudgifter må ikke blandes sammen i skatteregnskabet. Det særskilte overslag bag mailtilmeldingen følger Skattestyrelsens bundfradragsmetode; det er ikke en personlig skatteberegning.
Er 75 % realkredit et løfte?
Nej. Det er et typisk loft for fritidsboliger, ikke et tilsagn om finansiering. Banken vurderer køberen og ejendommen. Mindst 5 % i udbetaling er det sædvanlige udgangspunkt; der kan være behov for mere, blandt andet til handelsomkostninger.
Må jeg leje ud så mange uger, jeg vil?
Det tager beregneren ikke stilling til. Den kontrollerer hverken sommerhusloven, kommunale regler eller vilkår for din ejendom. Undersøg reglerne og din udlejningsaftale særskilt.
Hvad hvis huset kun bruges til udlejning og aldrig af mig selv?
Så kan der være tale om erhvervsmæssig udlejning med andre skatteregler. Det dækker denne beregner ikke. Spørg Skattestyrelsen eller en rådgiver om din konkrete situation.
Gemmer I de tal, jeg skriver?
Selve beregningen kører i din browser. Pris, finansiering og udlejningstal sendes ikke til nyhedsbrevssystemet. Ved tilmelding sendes din mail, et tomt spamkontrolfelt og beregnerens kilde til tilmeldingssystemet. Browseren husker kun, at detaljerne er låst op, ikke mailadressen.
Vigtigt: Sommerhus-udlejningsberegneren er et illustrativt regneværktøj og ikke personlig økonomisk, skattemæssig eller juridisk rådgivning. Resultatet viser ét år med de tal, du selv indtaster, og medregner ikke værdiudvikling eller handelsomkostninger. Investering i ejendomme indebærer risiko, og du kan tabe en del af eller hele din investering.
Andre værktøjer
- Afkastberegner til udlejningsejendomme
Regn på lejeindtægt, drift og finansiering ved helårsudlejning.
- Lejekontrakt-skabelon
Saml dine oplysninger til Typeformular A ved boligudlejning — ikke en sommerhuskontrakt.
- Investeringsberegner
Hvad kan et startbeløb og en fast indbetaling vokse til?
- FIRE-beregner
Hvornår kan afkastet af din formue betale dine udgifter?