Afkastberegner for udlejningsejendomme

På denne side kan du nemt indtaste data på en hvilken som helst udlejningsejendom og se hvordan afkastet er. Hvis du har inputs til vores online afkastberegner samt hvordan vi kan gøre afkastberegneren bedre, kan du sende en mail til andreas@ziegel.dk – så retter vi til.

Sådan beregner du afkast på en udlejningsejendom

Du skal kende leje, drift og finansiering hver for sig. En afkastberegner gør regnestykket hurtigere, men den kan ikke afgøre, om huslejen er lovlig, eller om der mangler udgifter i budgettet.

Tre afkastmål og ét likviditetsmål

• Bruttoafkast: årlig leje / købspris × 100.
• Nettoafkast før finansiering: (årlig leje − årlige driftsudgifter) / købspris × 100. I beregneren svarer det til kontantafkast før renter.
• Løbende afkast på egenkapital før skat: (nettoleje − renter − bidrag) / egenkapital × 100. Her er hverken afdrag eller værdiændringer med.
• Cashflow før skat: nettoleje − renter − bidrag − afdrag. Det viser, hvad der er tilbage på kontoen.

I beregnerens resultatfelter efter renter og afdrag er afdrag trukket fra. Det er derfor ikke det samme tal som løbende egenkapitalforrentning uden afdrag. Betegnelsen på feltet betyder noget.

Regneeksempel med beregnerens standardtal

Dette er et illustrativt eksempel, ikke et regnskab fra en bestemt ejendom. Standardtallene er 120 m² med en årlig leje på 800 kr. pr. m² og en købspris på 900.000 kr. Det giver 96.000 kr. i årlig leje og et bruttoafkast på 10,67 %.

De indtastede driftsudgifter summer til 33.397,33 kr. Nettolejen bliver 62.602,67 kr., og nettoafkastet før finansiering er 6,96 %.

De to lån er på 270.000 kr. hver. Rente og bidrag på lån 1 er tilsammen 4,80 %, og på lån 2 er de 3,22 %. Det giver i alt 21.654 kr. i årlige renter og bidrag. Egenkapitalen er 900.000 − 540.000 = 360.000 kr. Den løbende egenkapitalforrentning uden afdrag bliver derfor (62.602,67 − 21.654) / 360.000 × 100 = 11,37 % før skat.

Afdragene er i alt 8.883 kr. Cashflowet er derfor 62.602,67 − 21.654 − 8.883 = 32.065,67 kr. om året, cirka 2.672 kr. om måneden. Målt mod egenkapitalen svarer det til 8,91 % efter renter og afdrag, før skat. Eksemplet medregner ikke tomgang, handelsomkostninger eller værdiændringer.

Kritisk leje – hvor lav kan lejen blive, før du taber penge?

Kritisk leje er den lejeindtægt, hvor regnestykket går i nul. Du skal først vælge, hvilket nul du mener. For cashflowet skal lejen dække drift, renter, bidrag og afdrag. For et resultat uden afdrag er grænsen lavere.

Med standardtallene er den kritiske leje for cashflow før skat 33.397,33 + 21.654 + 8.883 = 63.934,33 kr. om året. Det svarer til cirka 5.328 kr. om måneden eller 533 kr. pr. m² om året ved fuld udlejning. Regnestykket holder udgifterne og finansieringen faste.

Beregneren har ikke et særskilt felt for kritisk leje. Du kan bruge regnestykket ovenfor og afprøve et lavere beløb i feltet for leje pr. m². En måned uden lejer, skat og en uventet reparation kræver en ekstra buffer. Et cashflow på nul er ikke det samme som en robust investering.

Hvilket afkastkrav skal du have til en udlejningsejendom?

Afkastkravet er din mindste acceptable forrentning for at binde kapital og tage risikoen. Brug nettoafkastet før finansiering, når du sammenligner ejendomme, og vurder derefter din egen finansiering. Et højt afkast på egenkapitalen kan skyldes høj gæld, ikke en bedre ejendom.

Vi giver ikke ét landsdækkende procentinterval som en anbefaling. Lejerisiko, beliggenhed, stand og lovlig husleje gør for stor en forskel. Sammenlign lokale ejendomme på ens vilkår, og test lavere leje, højere driftsudgifter og dyrere finansiering. Læs mere om investering i udlejningsejendomme.

Det kan beregneren ikke se

• Skat: alle resultater er før skat. Ejerform og skatteregler kan ændre, hvad du har tilbage.
• Værdiændringer: fremtidige salgspriser kan stige eller falde. De er ikke med i det løbende afkast.
• Tomgang og store renoveringer: der er ingen selvstændig model for tomgang eller udskiftning af fx tag. Undersøg disse risici i et separat budget.
• Handelsomkostninger og din arbejdstid: køb, salg, låneomlægning og administration kan koste mere, end du først forventer.

Værktøjet viser ét år med de tal, du indtaster. Det vurderer ikke ejendommen for dig. Generel information, ikke rådgivning.

Spørgsmål og svar om afkastberegning

Hvad er forskellen på bruttoafkast og nettoafkast?

Bruttoafkast bruger hele den årlige leje før driftsudgifter. Nettoafkast trækker driftsudgifterne fra først. Begge måles her i forhold til købsprisen og før finansiering og skat. Sammenlign kun tal, hvor udgifterne er opgjort på samme måde.

Skal afdrag med i afkastet?

Afdrag nedbringer din gæld og er derfor ikke en drifts- eller renteudgift. Men afdrag skal med, når du beregner cashflow. Denne afkastberegner trækker afdrag fra i overskuddet og i resultatfelterne, der er mærket efter renter og afdrag. Det er et likviditetsmål, ikke hele dit økonomiske afkast.

Hvad er et godt afkast på en udlejningsejendom i 2026?

Der er ikke én procent, der er god for alle ejendomme. Se på lovlig leje, beliggenhed, stand, finansiering og risiko for tomgang. Sammenlign nettoafkast før finansiering med lignende ejendomme, og undersøg derefter, hvad der er tilbage efter lån og en buffer.

Kan jeg bruge en afkast beregner til kritisk leje?

Ja, du kan bruge tallene fra en afkastberegner til at finde den leje, der dækker drift og finansiering. Denne beregner har ikke et særskilt resultatfelt for kritisk leje. Medtag afdrag, hvis du undersøger, hvornår pengene på kontoen går i nul, og husk, at skat og uforudsete udgifter ikke er med.