Bliv ejendomsinvestor – sådan kommer du i gang
Ejendomsinvestering lyder som noget for de få, med store formuer og lange eksamensbeviser. Det nægter vi at acceptere. Her får du en ærlig guide til, hvad det kræver at blive ejendomsinvestor, hvilke veje der findes, og hvordan du tager de første skridt uden at tage unødige chancer.
Overblik: Det kræver det at blive ejendomsinvestor
Der er ingen eksamen eller licens, der gør dig til ejendomsinvestor. Men der er fire byggesten, som næsten alle gode investorer har på plads.
Forstå tallene
Du skal kunne læse et driftsbudget og forstå, hvordan leje, udgifter og renter påvirker resultatet.
Egne midler først
Ejendomme kræver egenkapital. Hvor meget afhænger af, om du køber selv eller investerer sammen med andre.
Tålmodighed betaler sig
Ejendomme er en langsigtet investering. Planlæg efter år, ikke måneder.
Gode folk omkring dig
Bank, revisor, advokat, håndværkere og andre investorer er afgørende for at lykkes.
Hvad er en ejendomsinvestor?
En ejendomsinvestor er en person eller virksomhed, der placerer penge i fast ejendom med en forventning om at få et afkast. Afkastet kan komme fra løbende lejeindtægter, fra en værdistigning over tid eller fra en kombination. Det kan være en lejlighed, der udlejes, en andel i en større udlejningsejendom eller aktier i et børsnoteret ejendomsselskab.
Det, der adskiller en ejendomsinvestor fra en, der blot ejer sin egen bolig, er formålet. Når du køber dit eget hjem, køber du først og fremmest et sted at bo. Når du investerer i ejendom, køber du et aktiv, der skal kunne betale sig selv og helst give et overskud. Det kræver, at du ser på ejendommen med en investors øjne: Hvad koster den at drive, hvad kan den lejes ud til, og hvad sker der, hvis noget går galt?
Hvorfor vælger mange ejendomme?
Ejendomme er håndgribelige. Du kan gå ind i dem, se dem og forstå, hvad der skaber værdi. Mange sætter pris på, at lejeindtægter kan give et løbende afkast, og at ejendomme opfører sig anderledes end aktier. Men ejendomme er også mindre likvide, de kræver vedligehold, og de er følsomme over for renter. Vil du se en sammenligning, så læs vores artikel om aktier vs. udlejningsejendomme.
Tre veje til at blive ejendomsinvestor
Der er grundlæggende tre måder at komme i gang på. De kræver forskellig kapital, forskellig tid og forskellig viden, og mange investorer kombinerer dem over tid.
1. Køb din egen udlejningsbolig
Den klassiske vej er at købe en lejlighed eller et hus og leje det ud. Du har fuld kontrol og lærer rigtig meget, men du skal selv stille egenkapitalen, stå for udlejning og vedligehold og bære hele risikoen. Det kræver typisk en betydelig opsparing, fordi långivere forventer, at du selv finansierer en væsentlig del af købet. Læs mere om investering i udlejningsejendomme.
2. Investér sammen med andre
Ved at gå sammen med andre investorer kan I i fællesskab købe ejendomme, som den enkelte ikke kunne købe alene. Ofte sker det gennem et selskab, hvor hver investor ejer en andel, og hvor en part står for den daglige drift. Det kræver mindre kapital og tid end at købe selv, men du deler kontrollen, og pengene er typisk bundet i flere år.
3. Investér indirekte via børsen eller platforme
Du kan også blive ejendomsinvestor gennem børsnoterede ejendomsselskaber, investeringsforeninger eller crowdfunding-platforme. Det er den nemmeste vej at starte, og du kan begynde med små beløb. Til gengæld har du ingen indflydelse, og kurserne kan svinge meget. Se vores guides til at investere 25.000 kr., 50.000 kr., 75.000 kr. og 100.000 kr.
| Egen udlejningsbolig | Sammen med andre | Indirekte | |
|---|---|---|---|
| Kapitalbehov | Højt | Middel | Lavt |
| Tidsforbrug | Højt | Lavt til middel | Lavt |
| Kontrol | Fuld | Delt | Ingen |
| Likviditet | Lav | Lav | Ofte høj |
| Læring | Meget høj | Høj | Middel |
De kompetencer, du skal opbygge
Du behøver ikke være ekspert for at starte, men du skal være villig til at lære. Disse fire områder er de vigtigste:
Økonomisk forståelse
Du skal kunne opstille et driftsbudget og forstå begreber som afkastgrad, belåningsgrad, tomgang og vedligehold. Øv dig på rigtige ejendomme til salg, selv hvis du ikke har tænkt dig at købe dem. Vores afkastberegner er et godt sted at starte.
Finansiering
Lær, hvordan realkredit og banklån fungerer, hvad forskellen på fast og variabel rente betyder for din risiko, og hvordan en bank vurderer dig som låntager.
Jura og regler
Lejeloven, ejerforeningers vedtægter og skatteregler har stor betydning for, hvad du må, og hvad du ender med. Du behøver ikke kunne det hele selv, men du skal vide, hvornår du skal have en advokat eller revisor med.
Drift og mennesker
Gode lejere, pålidelige håndværkere og en hurtig respons, når noget går i stykker, er kernen i en god udlejningsejendom. Ejendomsinvestering er i høj grad et menneskefag.
Trin for trin: Sådan bliver du ejendomsinvestor
Der er ingen genvej, men der er en fornuftig rækkefølge. Mange bruger et år eller mere på de første trin, og det er helt i orden.
Få styr på din egen økonomi
Betal dyr gæld af, byg en buffer og find ud af, hvor meget du realistisk kan investere uden at det går ud over hverdagen.
Lær det grundlæggende
Læs, lyt og regn. Følg investorer, der deler ærligt om både succeser og fejl, og øv dig i at regne på ejendomme til salg.
Vælg din vej
Beslut, om du vil købe selv, investere sammen med andre eller starte indirekte. Valget kan sagtens ændre sig over tid.
Byg dit netværk
Tal med din bank, find en revisor og en advokat med erfaring i ejendomme, og mød andre, der investerer.
Tag det første skridt i en størrelse, du kan tåle
Start med en investering, hvor et tab ville være ærgerligt, men ikke ødelæggende. Det er den bedste måde at lære på.
Evaluer og byg videre
Gennemgå, hvad der gik godt og skidt. Brug erfaringen til at træffe bedre beslutninger ved næste investering.
Klassiske begynderfejl, du kan undgå
De fleste fejl, nye ejendomsinvestorer laver, er velkendte. Det gode ved det er, at du kan lære af dem uden selv at betale prisen.
- At undervurdere vedligehold: Sæt penge af hvert år, også selv om ejendommen ser fin ud i dag.
- At glemme tomgang: Regn med, at boligen står tom i perioder mellem lejere.
- At regne med ét scenarie: Test altid, hvad der sker, hvis renten stiger, eller lejen falder.
- At forelske sig i ejendommen: Lad tallene, ikke følelserne, afgøre, om du køber.
- At gå all-in: Investér ikke penge, du kan få brug for, og hold en buffer.
- At springe rådgivning over: En time hos en advokat eller revisor er billig i forhold til en dyr fejl.
Bliv ejendomsinvestor med ziegel.
ziegel. er startet af Thomas Haurum og Andreas Helsbøl, fordi vi brænder for netværk, fællesskab og investering. Vi er en lille virksomhed, der investerer i ejendomme og dokumenterer processen fra A til Å, både når det går godt, og når vi træder ved siden af. Vores første ejendomsinvestering er Lundhuse 2B i Herning.
Vores mål er at gøre ejendomsinvestering tilgængeligt for almindelige danskere. Du kan følge med i vores fejl og succeser her på siden, i nyhedsbrevet og i vores podcast.
Næste skridt: Vil du vide, hvordan man kan investere sammen med os, så læs mere på siden om ziegel.s investorliste. Har du spørgsmål, så se vores FAQ, læs mere om os, eller gå tilbage til forsiden.
Ofte stillede spørgsmål om at blive ejendomsinvestor
Hvor mange penge skal jeg have for at blive ejendomsinvestor?
Det afhænger af vejen. Indirekte investering via børsen kan startes med små beløb. At investere sammen med andre kræver typisk en mellemstor andel, mens køb af egen udlejningsbolig kræver en betydelig egenkapital, fordi långivere forventer, at du selv finansierer en væsentlig del.
Skal jeg have en uddannelse for at investere i ejendomme?
Nej. Der kræves ingen særlig uddannelse eller licens. Men du skal være villig til at lære om økonomi, finansiering, regler og drift, og du skal vide, hvornår du skal have professionel hjælp.
Kan jeg investere i ejendomme som privatperson?
Ja. Du kan investere med dine private midler, gennem et selskab eller i nogle tilfælde med pensionsmidler. Hvad der passer bedst, afhænger af din situation, så tal med en revisor eller din bank.
Hvad er den største risiko ved at investere i ejendomme?
Typisk kombinationen af lån og uforudsete hændelser, fx stigende renter, tomgang eller store reparationer. Med lån kan selv et mindre fald i ejendommens værdi give et stort tab på din egenkapital.
Hvordan kan jeg investere sammen med ziegel.?
Læs om ziegel.s investorliste på siden Tilmeld investorlisten, se vores FAQ, eller kontakt os direkte, hvis du har spørgsmål.
Hvor lang tid går der, før jeg tjener penge?
Det kan ingen love noget om. Ejendomme er en langsigtet investering, og afkastet afhænger af markedet, renterne og driften. Nogle investeringer giver løbende afkast, andre først ved et salg, og nogle giver tab.
Tag det første skridt som ejendomsinvestor
Følg vores rejse som ejendomsinvestorer gennem nyhedsbrevet, eller tag fat i os, hvis du vil høre mere om at investere sammen. Vi svarer ærligt, også når svaret er, at du skal vente.
Vigtigt: Investering indebærer risiko, du kan tabe en del af eller hele din investering; dette er ikke personlig rådgivning. Indholdet på denne side er generel information om ejendomsinvestering. Alle regnestykker er illustrative eksempler, ikke prognoser, og historiske afkast er ingen garanti for fremtidige afkast. Skat og regler afhænger af din personlige situation og kan ændre sig, så tal med en uafhængig rådgiver, din bank eller en revisor, før du træffer en investeringsbeslutning.