Investering 100000 – sådan investerer du 100.000 kr. i ejendom
Et sekscifret beløb åbner flere døre, men gør også fejlene dyrere. Når du investerer 100.000 kr. i ejendomme, handler det om at forstå gearing, vælge den rigtige ejerform, lave grundig due diligence og kende din exit, før du går ind.
Overblik: Fire ting, der betyder mest ved 100.000 kr.
Jo større beløbet er, jo mere afhænger resultatet af de strukturelle valg. Her er de fire områder, du bør bruge mest tid på.
Lån forstærker alt
Lånefinansiering kan øge afkastet på din egenkapital, men forstærker også tabet, hvis værdien falder.
Privat, holding eller pension
Hvordan du ejer investeringen, påvirker skat, fleksibilitet og administration. Afklar det, før du investerer.
Undersøg grundigt
Med et større beløb er det værd at bruge tid og penge på at kontrollere ejendom, aftaler og folkene bag.
Kend vejen ud
Vid fra start, hvordan og hvornår du kan sælge, og hvad det koster. Ejendomme er ikke hurtige at afhænde.
Hvad kan 100.000 kr. bruges til i ejendomsinvestering?
Med 100.000 kr. har du mulighed for at bygge en lille, gennemtænkt portefølje. Du kan kombinere en likvid del i børsnoterede ejendomsselskaber eller fonde med en eller flere andele i unoterede udlejningsejendomme. Du kan også bruge beløbet som en betydelig del af egenkapitalen til en mindre udlejningsbolig, især hvis du supplerer med anden opsparing eller går sammen med en partner.
Uanset hvad du vælger, er beløbet nu så stort, at det kan mærkes i din samlede økonomi, hvis noget går galt. Derfor er det vigtigt, at investeringen passer ind i en samlet plan, hvor du også har en buffer, styr på din gæld og en pension, der ikke er afhængig af, at netop denne investering lykkes. Ny i emnet? Start med vores side om ejendomsinvestering for begyndere, og læs gerne om forskellen på investering i ejendomme og andre aktivklasser.
En enkel porteføljetanke
Mange investorer tænker i en kerne og en satellit. Kernen er den brede, langsigtede del af opsparingen, som du ikke rører. Satellitten er de mere koncentrerede investeringer, fx en andel i en konkret udlejningsejendom, hvor du accepterer højere risiko og lavere likviditet for muligheden for et højere afkast. Hvor stor satellitten skal være, er en personlig vurdering, men den bør ikke være så stor, at et tab ødelægger din økonomi.
Gearing: Ejendomsinvesteringens største fordel og faldgrube
De fleste ejendomme købes med lån. Det betyder, at din egenkapital kun udgør en del af ejendommens værdi, mens resten er lånt. Når ejendommens værdi ændrer sig, påvirker det din egenkapital forholdsvis meget mere end ejendommens værdi. Det kaldes gearing.
Forestil dig, at dine 100.000 kr. udgør 20 % af en ejendom til 500.000 kr., og at resten er lånt. Vi ser bort fra omkostninger, renter og skat for at gøre pointen tydelig.
- Stiger ejendommens værdi 5 % til 525.000 kr., stiger din egenkapital med 25.000 kr., altså 25 %.
- Falder ejendommens værdi 10 % til 450.000 kr., falder din egenkapital med 50.000 kr., altså 50 %.
- Falder værdien 20 %, er hele din egenkapital i princippet væk, men lånet skal stadig betales.
Gearing er altså et tveægget sværd. Den kan gøre en fornuftig ejendom til en god investering, men den kan også gøre en mindre nedtur til et stort tab. Jo højere belåning, jo vigtigere er det, at ejendommen kan betale sine egne renter, også hvis renten stiger, eller lejerne flytter.
Vælg ejerform: Privat, holdingselskab eller pension
Hvordan du ejer din ejendomsinvestering, påvirker både skat, fleksibilitet og administration. Her er et overblik over de mest brugte muligheder. Brug det som udgangspunkt for en samtale med en revisor, for den rigtige løsning afhænger af din samlede situation.
Privat eje
Ejer du en udlejningsbolig privat, beskattes overskuddet som en del af din personlige indkomstopgørelse, og en gevinst ved salg kan være skattepligtig. Nogle udlejere bruger virksomhedsskatteordningen for at kunne udskyde en del af skatten og fradrage renter mere effektivt. Ordningen kræver regnskab og omhyggelig administration.
Gennem et selskab
Mange investerer gennem et anpartsselskab eller et holdingselskab. Overskud i selskabet beskattes med selskabsskat, og du beskattes først personligt, når du trækker penge ud som udbytte. Det kan give mere fleksibilitet, når overskud skal geninvesteres, men det koster tid og penge at drive et selskab med regnskab og revision.
Med pensionsmidler
Visse pensionsordninger i pengeinstitutter giver mulighed for at investere en del af opsparingen i unoterede aktiver. Der gælder særlige regler og beløbsgrænser, og pengene er bundet til pensionen. Læs vores FAQ og vores artikel om investering af pensionsmidler.
Trin for trin: Sådan investerer du 100.000 kr. i ejendom
Når beløbet er sekscifret, er det værd at bruge mere tid på forarbejdet. Her er en proces, du kan følge.
Fastlæg din samlede plan
Beslut, hvor stor en andel af din formue der må stå i ejendomme, og hvor stor en del der skal være likvid. Skriv det ned, så du har noget at holde dig til, når markedet svinger.
Afklar ejerform med en revisor
Få styr på, om investeringen skal ligge privat, i et selskab eller i pensionen, før du skriver under på noget.
Find og sammenlign muligheder
Sammenlign konkrete investeringer på risiko, gearing, omkostninger, likviditet og hvem der står bag.
Lav grundig due diligence
Brug tjeklisten nedenfor. Overvej at betale for uafhængig juridisk eller økonomisk gennemgang af større investeringer.
Investér og dokumentér
Gem al dokumentation om køb, aftaler og omkostninger. Det gør skat, opfølgning og et senere salg langt nemmere.
Følg op og justér
Gennemgå investeringen mindst én gang om året. Hold øje med renter, lejeindtægter og vedligeholdelsesbehov.
Due diligence-tjekliste for en ejendomsinvestering
Due diligence betyder at undersøge en investering grundigt, før du beslutter dig. Med 100.000 kr. på spil er det her, du får mest ud af din tid. Brug listen, uanset om du køber selv eller investerer sammen med andre.
- Ejendommen: Tilstandsrapport, energimærke, alder på tag, installationer og vinduer.
- Lejeforhold: Lejekontrakter, lejeniveau, regler for lejefastsættelse og historisk tomgang.
- Økonomi: Driftsbudget, vedligeholdelsesplan og følsomhed over for rente- og lejeændringer.
- Finansiering: Lånetyper, belåningsgrad, rentebinding og eventuelle vilkår, der kan ændres.
- Folkene bag: Erfaring, track record og om de selv har penge i investeringen.
- Aftaler: Ejeraftale, vedtægter, gebyrer, stemmeret og regler for salg af andele.
- Skat: Hvordan du beskattes løbende og ved salg i den valgte ejerform.
Sammenligning: Tre måder at placere 100.000 kr.
| Børsnoteret ejendom | Andel i udlejningsejendom | Egen udlejningsbolig | |
|---|---|---|---|
| Gearing | Indirekte via selskaberne | Typisk ja, i ejendommen | Typisk ja, dine egne lån |
| Likviditet | Høj | Lav | Lav, salg tager tid |
| Arbejde | Minimalt | Lavt til middel | Højt |
| Indflydelse | Ingen | Delt | Fuld |
| Største risiko | Kursfald | Tab på projektet, binding | Personligt ansvar for lån og drift |
Planlæg din exit, før du går ind
En af de mest oversete dele af ejendomsinvestering er vejen ud. Ejendomme sælges ikke på et klik, og et salg koster både tid og penge. Spørg derfor dig selv, før du investerer: Hvornår forventer jeg at få pengene tilbage? Hvad sker der, hvis jeg får brug for dem tidligere? Og hvad koster det at sælge?
Investerer du sammen med andre, så læs reglerne for overdragelse af andele grundigt. Er der forkøbsret til de øvrige ejere? Er der en plan for, hvornår ejendommen skal sælges? Og hvordan fastsættes prisen på en andel, hvis du vil ud før tid? Svarene kan betyde meget for, hvor fleksibel din investering reelt er.
Lær af andres erfaringer
Hos ziegel. dokumenterer vi vores egen rejse som ejendomsinvestorer, også når vi laver fejl. Vi startede med vores første ejendom og deler løbende, hvad vi lærer. Læs mere om os, eller gå tilbage til guiden om investering af 75.000 kr., hvis du vil se, hvordan man regner på en enkelt udlejningsbolig.
Ofte stillede spørgsmål om at investere 100.000 kr.
Hvad er den bedste måde at investere 100.000 kr. i ejendom?
Der er ikke ét bedste svar. Det afhænger af din tidshorisont, din risikovillighed, hvor meget tid du vil bruge, og din samlede økonomi. Mange kombinerer en likvid del i børsnoterede ejendomsselskaber med en mindre, mere koncentreret investering i en udlejningsejendom.
Hvad er gearing?
Gearing betyder, at du bruger lån til at købe et aktiv, så din egenkapital kun udgør en del af værdien. Det forstærker både gevinster og tab målt i forhold til din egenkapital.
Skal jeg investere gennem et holdingselskab?
Et selskab kan give skattemæssige fordele og fleksibilitet ved geninvestering, men koster tid og penge i administration og revision. Om det giver mening, afhænger af beløb og planer, så tal med en revisor.
Kan jeg bruge pensionsmidler til at investere i udlejningsejendomme?
Visse pensionsordninger i pengeinstitutter tillader investering i unoterede aktiver inden for særlige regler og grænser. Se vores FAQ og tal med din bank, før du beslutter dig.
Hvad er due diligence?
Due diligence er en grundig undersøgelse af en investering, før du beslutter dig. Ved ejendomme omfatter den typisk ejendommens stand, lejeforhold, økonomi, finansiering, aftaler, skat og folkene bag.
Hvor hurtigt kan jeg sælge en ejendomsinvestering?
Børsnoterede ejendomsselskaber kan normalt sælges på en handelsdag. Andele i unoterede ejendomme og egne udlejningsboliger kan tage måneder eller år at sælge, og der kan være regler for, hvem du må sælge til.
Klar til at tage næste skridt?
Har du spørgsmål til, hvordan vi arbejder med ejendomsinvestering, så skriv til os. Vil du hellere følge med på afstand, så skriv dig op til nyhedsbrevet.
Vigtigt: Investering indebærer risiko, du kan tabe en del af eller hele din investering; dette er ikke personlig rådgivning. Indholdet på denne side er generel information om ejendomsinvestering. Alle regnestykker er illustrative eksempler, ikke prognoser, og historiske afkast er ingen garanti for fremtidige afkast. Skat og regler afhænger af din personlige situation og kan ændre sig, så tal med en uafhængig rådgiver, din bank eller en revisor, før du træffer en investeringsbeslutning.